אני שמחה לארח את עמית סלומון ומירון נהיר שכתבו עבורינו פוסט אורח חשוב ומעניין במיוחד: 

זה תמיד מתחיל בחלום. קטן או גדול או XXL. אבל תמיד בסוג של חלום – לקנות בית או לשדרג את הבית. כמובן שבית היא מילה גנרית לדירה, דירת גן, דירת גג, פנטהאוז וכד'.

כל אחד והחלום שלו.

קניית נכס הנו אחד התהליכים החשובים, מהותיים וגם היקרים שאנו מבצעים בחיינו (אפילו עבור משקיעים), יש כאלו שמבצעים אותו ספונטנית יותר ויש כאלו שפחות, אבל כולם יסכימו על דבר אחד – כאשר מבצעים אותו בעיניים פקוחות, גדלה ההסתברות שהוא גם ייצא, אולי אפילו ייצא טוב.

חברים, פוקוס – היא מילת המפתח.

כמו בכל תהליך, מילת המפתח היא פוקוס.  ככל שנהיה יותר ממוקדים ברצונות, בצרכים, במציאות וביכולות שלנו, נוכל להשיג את התוצאה הטובה ביותר עבורנו. נכון, לפעמים אנחנו נדרשים לעבור תהליך מסוים כדי להגיע לנקודה הזו.

אז נסכם במשפט אחד מה אנחנו רוצים – את הנכס הכי טוב, במחיר הכי טוב, בלי הוצאות ובמינימום זמן וגם שיהיה השקעה מצוינת לילדים. פשוט זה בטח לא.

עכשיו, אחרי הפתיח מרומם הרוח – הלכה למעשה, מספר נקודות, שאם נזכור להתייחס אליהן לאורך התהליך, אולי זה כן יוכל , כמעט, לעבוד בדיוק ככה 🙂

• האם אנחנו באמת בעניין ?
  • לפני שמתחילים לרוץ, שווה לענות לעצמכם יותר מפעם אחת על השאלה החשובה הזו. כמובן שזה יותר מלגיטימי גם לא להיות בטוחים בצעד הראשון, אבל בנקודה מסוימת התשובה חייבת תמיד להיות כן. אחרת – תפרשו כי אתם לא מוכנים עדיין.
  • וודאו כי אתם מבינים את מצב השוק ואת התקופה בה אתם קונים כדי להימנע מהפתעות מיותרות (גזירות מס ועוד).
  • וודאו כי התקציב אותו הקצבתם לנכס אכן מתאים למה שאתם מחפשים וכי מקורות המימון ברורים (הון עצמי , משכנתא, ירושה וכד').
  • צריכים למכור את הדירה שלכם כחלק מהתהליך והמימון לנכס החדש ? תכננו זאת מבעוד מועד כדי למצוא את נקודת הזמן הנכונה עבורכם ולהימנע מלחץ כלכלי מיותר.

• תל ברוך או נאות אפקה ?
  • מיקום פעם ראשונה – כי שם אתם הולכים לחיות, אז חשוב לבחור בקפידה.
  • מיקום פעם שניה – כי יש לו חשיבות כלכלית, גם בקניה וגם במכירה, לכן ודאו שאתם מודעים לכל הדברים הקשורים לו.
  • מיקום פעם שלישית – טיילו בו ברכב, ברגל, דברו עם אנשים, שכנים פוטנציאלים, במיוחד אם אתם לא גרים שם כיום.
  • מיקום פעם רביעית – כי הוא קובע את השייכות למוסדות החינוך.

• שכנים וחינוך כבר אמרנו ?
  • שכנים הם מקור ידע, לטוב וגם לרע (היסטוריה, מידע על שכנים אחרים, בעיות בבנין, סכסוכים פנימיים וכו'). חשוב לדבר איתם, לפני הקניה.
  • שכנים קובעים את אופי הבנין, ולעיתים גם את אופי השכונה.
  • מיקום פיזי של גני הילדים ובתי הספר הנם בעלי השפעה רבה על איכות החיים והנוחות היום יומית שלכם ושל הילדים.
  • איכות – בדקו כי מוסדות החינוך הקיימים באזור מתאימים לצרכים והשאיפות החינוכיות שלכם עבור ילדכם.
  • ואם חסר משהו – בדקו מה הולך להבנות, מתי ואיפה (גנים ובתי ספר) וכמובן מה ההשפעה הצפויה (פקקים, רעש וכד').

• אמא, אבא וחברים זה דבר טוב, אבל
  • חשוב לזכור שאנחנו לא יודעים ולא רואים הכול ולכן עין נוספת יותר מחשובה, אבל –
  • יועצים משפחתיים באשר הם (ויש כבוד, אפילו גדול) – לכל אחד מהם דעה שונה, גישה משלו ושיקולים שלא תמיד מסודרים לפי סדר העדיפות שלכם. חשוב לשמוע, לבדוק שלא פספסתם משהו אבל קבלו את ההחלטה שמתאימה לצרכים שלכם.
  • זכרו תמיד שגם אם יש "מימון חיצוני", ניתן להציב גבולות גם לבעל המאה 🙂

• זול זה היקר החדש ? מישהו אמר פרמיה ?!
  • עבור רובנו, מה שזול באופן מיוחד, מסתבר כיקר לאחר מכן. לכן, בדקו היטב כל מה שמוצע לכם במחיר "מציאה". וודאו שאתם מבינים למה.
  • לשלם מחיר שוק "מלא" או אפילו פרמיה קטנה היא לא תמיד מילה גסה, במיוחד אם זה הנכס שבו אתם הולכים לגור, יש לכם את התקציב המתאים וזה בדיוק מה שאתם רוצים.
  • אם אתם משווים נכסים ומחירים, ודאו כי זה תפוח מול תפוח ולא סוס מול פרארי.
  • גם כאשר מנהלים מו"מ, שמרו על אוירה טובה, הגונה ומכובדת. לרוב, התוצאה תהיה טובה יותר.

• לחפש עולה כסף ? כן!
  • חיפוש נכס לעיתים מייצר הוצאות. אל תמהרו לחסוך אותן אך ודאו כי ההוצאה היא בעצם השקעה טובה.
  • עו"ד, שמאי, יועץ משכנתא, מתווך, חברת בדק בית, מומחה לקרינה – כולם יכולים להיות השקעה נבונה מאוד מבחינתכם, כאשר הם עושים עבורכם את העבודה הנכונה והרצויה.
  • והכי חשוב – אל תחסכו כסף "קטן" שיכול לחסוך הרבה "כסף גדול" ובעיקר עוגמת נפש, הסיפורים שתמצאו בנושא רבים… שימוש בבעלי המקצוע הנכונים יכול לייצר עבורכם קנייה נכונה, קלה וטובה יותר.
  • עובדים עם אנשי מקצוע – ודאו כי אתם עובדים עם הטובים ביותר, מקצוענות חוסכת כסף ומשרה רוגע, תמיד.
  • ודאו שאתם משתמשים בכל ערוצי וכלי חיפוש למציאת הנכס המתאים (אינטרנט, לוחות, חברים, קשרים, מתווכים וכד').

• רגע, מה עוד בודקים ? הכול !
  • בדיקה משפטית / עו"ד – מקיפה לכל הניירת הרלוונטית, בעלות , רישום, זכויות, התחייבויות וכו'.
  • משכנתא – ודאות כי אם אתם צריכים כזו, יש לכם אישור, ואישור לסכום אותו אתם באמת צריכים, כזה שמתאים לנכס אותו אתם מחפשים. ולא פחות חשוב – בצעו "שופינג" למשכנתא ולביטוח שלה.
  • מיסוי – וודאו כי אתם יודעים את המיסוי הצפוי לכם בגין הרכישה וכן שהמוכר מודע להתחייבויות המיסוי שלו מראש (מס שבח, היטלי השבחה ותוכניות שונות), כדי להימנע מהליכים והוצאות מיותרות מראש.
  • שווי הנכס אותו אתם קונים – בדקו רמות מחיר באזור, השתמשו במאגרים ממשלתיים ואתרים המתמחים באיסוף והצגת עסקאות שבוצעו, דברו עם מתווכים (שקיבלתם המלצה עליהם) המתמצאים באזור ויכולים לספק מידע נוסף, כזה שלא תמצאו במאגרים ויכול להיות בעל ערך רב עבורכם, ושמאי, במיוחד כאשר מדובר בנכסים גדולים, מורכבים ויקרים. כמובן שאת כולם יש לקחת בערבון מוגבל אך כך תוכלו להבין היטב את השוק והמחיר.
  • בדיקת נכס – במיוחד בנכסים חדשים ו/או בתים בהם יש "מחלות ילדות" או מורכבות גבוהה הדורשת בדיקת של מערכות וליקויים אפשריים.
  • תכנון וחריגות – בדיקת תאימות בין התוכניות המאושרות למציאות.
  • הצמדות והבטחות – בדקו שכל מה שמוצג ומובטח לכם מבחינת הנכס מגובה בניירת הרלוונטית (חניות, מחסנים, שטחים נוספים וכד').
  • פוטנציאל השבחה – תוכניות שניתן לממש, תמ"א 38, תוכנית 5000 ועוד.
  • הוצאות בלתי צפויות או נוספות – שיפוץ, השבחה, הובלות, נקיון וכו. תמיד לקחת בחשבון שיהיו כאלו, וכדאי שיהיו מראש בתקציב.
  • תוכניות עתידיות – מה צפוי להבנות ועשוי להשפיע על הנכס שלי – כבישים חדשים, מרכזים מסחריים, מוקדי רעש, תוספות בניה וכד'.
  • אנטנות, שנאי חשמל וקרינה – לבדוק בעין, באינטרנט וגם ע"י מומחה אם יש חשש.
  • בניינים ישנים/קומות גבוהות – רגישות וסבירות גבוהה יותר לנושאי צנרת, רטיבות וביוב.
  • מיקום חדר האשפה – האם ביום חם (וגם לא) יש חשש שהריח יגיע גם לדירה שלכם?

• ואם יד ראשונה (מקבלן) ? אז כמה דברים קטנים על קצה המזלג…
  • בדקו מספר משרדי מכירות הבונים באותו אזור.
  • תקציב? תוסיפו עוד לכל הדברים הבלתי צפויים (הצמדות, שדרוגים, חיבורי חשמל וכד').
  • בדקו את הבטוחות שמציע הקבלן אל מול החוק.
  • מבצעי מכירות – תקראו היטב את האותיות הקטנות, תמיד ועד הסוף.
  • שטחים וגדלים – יש לבדוק היטב מה באמת מתקבל בפועל ביחס למובטח.
  • מכירים את חברת הבניה? אם לא, אז זה הזמן לבדוק הכול כולל פרויקטים שביצעה.
  • מועד מסירה – התחייבות חוזית ופיצוי / קנסות על איחורים.

• ומה לא לעשות בכל מקרה ?
  • לחשוב שאנחנו יודעים ומבינים הכול והכי טוב.
  • עסקת נדל"ן ללא ליווי של עו"ד / משפטי.
  • להפסיק לחיות ולנשום בגלל שקונים דירה.

אם קראתם הכול עד עכשיו, כבר עשיתם חצי דרך, לפחות בתיאוריה. והכי חשוב לזכור – קנית דירה אינה ריצת ספרינט, לרוב, לכן אפשר ורצוי לעצור ולבדוק שלא שכחנו כלום בדרך, כי אחרי החתימה הכול פשוט עולה עוד כסף…

הכותבים הינם שותפים ובעלי משרדי התיווך:

G&O נדל"ן, רח' הגנים 16, נווה גן / תל ברוך צפון, טל: 052-7230707

נהיר נכסים, רח' קהילת פאדובה 18, נאות אפקה א', טל: 054-4541532

המידע הכתוב בפוסט זה אינו בא להחליף חוות דעת מקצועית ואינו מהווה יעוץ משפטי מכל סוג, אלא מבוסס על ניסיון ומידע שנצבר עם השנים בתחום.

תודה ענקית למירון ועמית!