הזמנתי את מתן גרפינקל, עו"ד מקומי מקסים, לתת לקהילה המקומית טיפים בנושא חם – תמ"א 38. הנה מה שהיה לו לומר:

שיטוט קצר בשכונות הישנות של צפון ת"א מגלה כי בניינים רבים עוברים בימים אלה פרויקט של תמ"א 38. הפופולאריות היחסית של פרויקטים אלה זה נובעת מערכן הגבוה היחסית של הדירות באזור, שמעלה כמובן את הכדאיות שבביצוע פרויקט של תמ"א 38 – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.

אלו סוגים של פרויקטים של תמ"א 38 קיימים?

נכון להיום קיימים שני סוגים של פרויקטים של תמ"א 38. הראשון – תמ"א 38 חיזוק (או תמ"א 38 1) והשני תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש (או תמ"א 38 2). כפי שניתן ללמוד מהשם, במסגרת פרויקט של תמ"א 38 – חיזוק, מחוזק הבניין הקיים כנגד רעידות אדמה תוך שמתווספים שטחים לדירות הקיימות (ממ"ד, מרפסת), נעשה שיפוץ בבניין עצמו (לובי חדש, הוספת מעלית וכו') וכן נבנות מספר דירות חדשות בנוסף לדירות הקיימות. לעומת זאת, בפרויקט של תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש, נהרס כליל הבניין הקיים ובמקומו נבנה בניין חדש בו יקבלו בעלי הדירות דירות חדשות ושאר הדירות יימכרו בשוק החופשי.

איזה רוב נדרש לקיום פרויקט של תמ"א 38?

אחת הסוגיות החשובות ביותר בקידום פרויקט של תמ"א 38 היא סוגיות הרוב הנדרש מקרב בעלי הדירות לטובת הוצאת הפרויקט אל הפועל. על פי המצב החוקי היום, כאשר מדובר בפרויקט של תמ"א 38 חיזוק – די ברוב של שני שליש מבעלי הדירות לטובת מימוש הפרויקט ואילו כאשר מדובר בפרויקט של תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש, נדרש רוב של ארבע חמישיות. כאשר מושג הרוב הדרוש, יכולים בעלי הדירות המבקשים לקדם את הפרויקט, לפנות אל המפקח על המקרקעין על מנת שיורה לבעלי הדירות המצויים במיעוט לתת את תמיכתכם לביצוע הפרויקט. אם בעלי דירות אלה, לא מצליחים להצביע על נימוק כבד משקל כנגד ביצוע הפרויקט, יוכל המפקח על המקרקעין לאשר את ביצוע הפרויקט גם ללא תמיכתם.

כיצד לבחור יזם לפרויקט תמ"א 38?

עניין חשוב אחר הנוגע לקידום פרויקטים של תמ"א 38 נוגע לדרך הנכונה לבחור את היזם שיבצע את הפרויקט. חשוב לזכור כי הזכויות לביצוע פרויקט תמ"א 38 שייכות לבעלי הדירות ולא ליזם או קבלן כזה או אחר, אך מטבע הדברים ברוב המקרים יעדיפו בעלי הדירות לחבור לגורם מקצוע לטובת קידום פרויקט מורכב שכזה.

אחת הדרכים המקובלות לבחירה של יזם של פרויקט תמ"א 38 – בייחוד באזורנו, בו שווי הדירות גבוה יחסית, הוא בעריכת הליך מעין מכרזי. בהליך זה, פונים בעלי הדירות בעצמם או באמצעות מי שמתמחה בכך (משרד עו"ד למשל), למספר יזמים על מנת לקבל את הצעתם לביצוע הפרויקט. בהליך זה מתחרים היזמים ביניהם על טיב ההצעה המוצעת (למשל טיב השיפוץ אותו יקבל הבניין בפרויקט החיזוק או המפרט הטכני של הדירות החדשות בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש). בסופו של הליך זה בוחרים בעלי הדירות את הפרויקט המתאים להם ביותר בו יקבלו את התמורה הגדולה ביותר.

כיצד להבטיח את זכויות בעלי הדירות?

אחרי שבחרנו את היזם שיקים עבורנו את הפרויקט, חשוב לשכור את שירותיו של עו"ד (ששכרו משולם בדרך כלל על ידי היזם) על מנת שיסייע לבעלי הדירות בניסוחו של הסכם שיבטיח את זכויותיהם בפרויקט. במסגרת זו, דואג עו"ד לעגן את כל התחייבויות היזם בהסכם וכן לדאוג למנגנונים שיבטיחו את מימוש הפרויקט כמו ערבויות ביטוחים וכו'.

תודה רבה מתן. המון מידע חשוב! 

רוצים ייעוץ או עזרה מקצועית? פנו למתן בטלפון – 050-7772895, או באתר שלו.